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万博官网登录手机版本下载安装|房地产最后的一口肉

2020-01-10 08:47:11 阅读量:3329 作责:匿名

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万博官网登录手机版本下载安装,文/叶檀

房价在继续上涨,此时要做的不是抑制房价,而是趁最后的机会,按照市场最优原则,扩建城市群,以集中人口、提高效率。

《华夏时报》7月30日报道,南京房价飙涨引发高层关注,酝酿升级版限贷政策。

不管此言是否属实,一个地方房价上涨极快,从金融管理者到地方政府总要做个抑制的姿态。展示什么样的姿态不重要,重要的是怎么做,是否能让提高资源配置效率,降低成本。

房价还在涨。据克尔瑞房地产288指数,从2015年以来,无论是环比还是同比,城市一手房价格指数总体处于大幅上升过程中。最新的数据显示,2016年7月,中国城市住房(一手房)价格288指数为1209.1点,指数较上月上升16.1点,环比上涨1.35%,涨幅较上月缩小0.12个百分点,同比涨幅为11.06%。

一线城市之后,东部与中部一些二线城市接力狂涨,288个主要城市中,共有165个城市一手房价格指数环比出现上涨,合肥环比上涨5.24%居涨幅首位,南京、厦门、漳州和武汉分别以4.38%、4.36%、3.71%、3.64%的涨幅分列全国涨幅二至五位。

不要再重演道德批判那一套,谁都知道是怎么回事,不敢降房价就少做降价的姿态。

现在第一个问题是泡沫不能破。以提高首付等方式,严禁通过高杠杆买房,任何依靠高杠杆的投资产品,都会带来不可测的风险,堆积过多的泡沫,以及泡沫崩溃后的危机。

监管层穿透式查杠杆,主要集中在货币与证券市场,无论这种杠杆以什么为伪装,如美国的次贷危机之前的高价房地产金融产品,还是降低首付比例,一些不理智的人通过房贷获得十倍以上的杠杆。

有一天房价会跌的,不知道什么时候。乐观的设想是经济已经好转,房价有所下跌,并且下跌过程中金融风险得到了控制,进入房地产转型期。最糟糕的预期是宏观经济没好转房价就暴跌了,那债务危机会呼啸而来。与其这样,还不如让货币政策把房价暂时维持在高位。

第二个问题是,目前合肥、南京这些房价涨幅较快的地方,到底该怎么办?减少土地供应,还是提高房贷利率?这些都不是好办法。

最好的办法是加快建设城市群。南京与合肥房价上涨,相当于有投资能力的高净值人群自愿出了一笔税,以在当地投资的方式为各地的城市发展下注。换种说法,在当地买房,相当于对当地经济进行了一笔庞大的看多期权投资。

北京周边卫星城房价疾速上升,说明有很多人押注北京城市影响力将继续扩张,最终形成以轨道交通为纽带的北京都市圈,最终形成与珠三角、长三角、东京、首尔都市圈并驾齐驱的京津冀城市圈。

庞大都市圈需要旅游、教育等配套措施,庞大的就业人口多数将在卫星城生活,卫星城以及受认可的都市圈旅游城市等,房价也会慢慢增长。这种城市群的延伸,将使周边地区得到极大的发展,以往贫困与落后的地区也逐渐融入城市圈。如果此时将人口驱离城市群,赶到鸟不拉屎的贫困城市,对于基础设施、资源都是极大的浪费,也是对中西部环境的破坏。类似的研究有系列相当多的文章,中国要建设城市群,也是在市场选择的基础上,对资源的集约使用。

▲高铁串联城市群

以长三角为例(上海除外),合肥的人均存款少于南京与杭州、经济基础也较薄弱,因此合肥的房价相对较低,市场化程度最高的杭州房价也是最高的。现在随着合肥的建设、人均财富的提升,加上工业化的发展,当地政府的推地节奏适中等原因,合肥的房价开始大幅上升,对安徽省内人士具有极大吸引力。此时正是建设合肥城市圈的好时候,过了这村,就没有那店了。

安徽富裕群体有两股购买力量,一股距离南京较近的地区在南京及周边购买房产,将南京与安徽东部连为一体。另一类富裕群体则在省城合肥购房,这使得合肥规模迅速扩大,并带动了巢湖等地的经济,城市群因此自然形成。与此类似的还有,广州与佛山的关系,东莞与深圳的关系等。

如果非要逆势而为,打压合肥、佛山等地的房价,把资金引导到中西部库存量高、经济不发达的城市,相当于强迫民间资金进入高风险地区,在这些库存量高的城市往往资源配置极不合理,在基建等成本方面大大高于城市群,降低经济发展的效率。

对于这些城市而言,要做的不是打压房价,而是趁“房价税”高涨,赶紧改革户籍、加快基础设施建设,这是改革的机会,也是建设城市群的机会。考虑到发展成本上升、红利下降,这样的机会会越来越少,机会一逝不复返。